전세보증금 받기위해 민사조정 신청

은행에 근저당돼 있고 세입자중 2순위

【문】저는 1996년 3월 22일 전세보증금 3000만 원에 2년 계약의 전세계약을 체결하였습나다, 올 3월 전세계약이 만료되어 올8월 25일 민사조정을 신청하였고, 집주인과 사이에 올해 98년 11월 15일까지 전세보증금을 지급하고, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우에는 명도 전에는 연5%, 명도 후에는 연25%의 이자를 저희에게 지급한다는 취지의 조정이 성립되었습니다.

그러나 집주인은 여전히 전세금을 돌려주지 않을 뿐만 아니라 이자에 대한 얘기도 없습니다. 더구나 처음 전세계약 체결 때 부동산중개인의 말만 믿고 등기부등본을 제대로 확힌하지 않았는데 최근 등기부등본을 확인해보니 은행의 근저당이 7500만원이나 된다는 사실을 알게 되었습니다. IMF전에 저희가 살고 있는 주택은 1억4000만원 가량 했다고 합니다.

또 저희가 살고 있는 주택에는 저희 말고도 각각 2500만원과 1000만원에 전세 들어 사는 이웃들이 있는데 세입자 중 저희는 2순위이며, 은행이 세입자보다 우선 순위입니다.

저희들이 전세금을 받기 위해서는 첫째, 조정이 아닌 전세금반환청구소송을 다시 제기하는 것이 좋은지, 둘째 경매를 신청하여 시간이 걸리더라도 돈을 돌려 받는 방법을 강구해야 되는지 (이런 경우 근저당이 너무 많아서 저희가 전세금을 제대로 받을 수 있는지 의문입니다). 아니면 그냥 판사의 조정내용대로 집주인이 전세보증금을 돌려 줄 때까지 기다려야 되는지요.

<수유 1동 김안나>

조정이 성립된 것은 판결 선고와 같은 효력

경매후 우선변제 부분 제외한 금액은 미지수

【답】

일단 조정이 성립된 이상 판결이 선고된 것과 같은 효력을 발생합니다. 따라서 자매님의 경우는 굳이 새로운 전세보증금 반환을 청구하는 소송을 제기할 필요는 없습니다.

주택이 경매절차에 들어가는 경우 자매님은 주택임대차보호법상 소정의 소액임차인에 해당되므로 전세보증금중 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 우선변제를 받을 수 있는 범위는 선순위 근저당이 1995년 10월19일 이전에 설정된 경우에는 700만원이고 그 이후에 설정된 경우에는 1200만원입니다.

위 금액을 제한 나머지 전세보증금은 결국 주택의 경락대금에서 임차인들이 우선변제를 받는 전세보증감을 배당받은 후 선순위 근저당권자인 은행의 7500만원과 1순위 임차인의 전세보증금 잔액(우선변제를 받은 나머지 금액에서 자매님댁의 전세보증금 잔액을 받을 수 있습니다.

따라서 실제 주택이 경매가 진행될 경우 자매님은 전세보증금 중 우선변제되는 부분을 제외한 나머지 금액을 받을 수 없는 가능성도 존재합니다. 이 점을 고려하셔서 문제를 해결하시기 바랍니다.

<인권위원회 도재형 변호사>

※상담=가톨릭신문사Fax(02)754-4552, 천주교 인권위원회 Fax(02)755-626