【문】 저는 1997년 6월 15일부터 1998년 7월 15일까지를 기간으로 해 미등기 주택을 4,200만원에 임대했습니다. 금년 4월까지 살면서 주민등록은 옮기지 않았습니다. 이 주택은 금년 8월 30일 계약자의 부인 명의로 보존 등기가 되었습니다. 주택 주인은 임대가 안 된다는 이유로 전세 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 현재 임대하고 있는 주택에 대한 전세등기 또는 압류가 가능한지요?

<충남 당진 임환빈>

【답】 (1)전세계약어 체결되면 계약 당사자들 간에 채권채무 관계를 발생시키는 효과가 발생하게 됩니다. 이때 임대인은 그 주택을 임차인에게 제공해야 할 채무를 부담하게 되고 임차인은 임대인에게 약정된 전세보증금 및 월세를 납부해야 할 채무를 부담하게 됩니다.

전세계약과 관련하여 임차인이 위 전세계약과 관련된 등기를 하고 싶다고 하여 임차인이 이를 단독으로 행할 수는 없으며, 위 전세계약서상에 그와 관련된 약정이 따로 존재하거나 집주인과 차후에 그에 대한 합의를 한 경우에만 가능합니다. 그러나 통상적으로 임대인은 부동산 등기부에 전세권과 관련된 등기를 하는 것을 회피하려고 하며 실제로도 그런 약정을 하는 경우는 거의 없습니다.

따라서 귀하의 사례에서도 전세계약서상에 전세 등기와 관련된 특약이 없다고 한다면 임대인이나 집주인에게 그 등기를 해달라고 요청하거나 그에 대한 소송을 제기하는 것은 불가능합니다.

(2) 다만 현행 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 전입신고와 그 주택에의 입주, 확정일자를 갖추면 등기를 하지 않더라도 후순위 담보권자에 우선하여 보증금을 우선 변제 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 주택임대차 보호법 소정의 요건을 갖춘다면 귀하 역시도 전세등기를 하는 경우와 유사한 보호를 받을 수 있습니다.

그런데 귀하는 지금 현재 전세계약만을 체결하여 거주하면서도 전입신고나 확정일자를 갖추지 않은 상태라고 보여지는 바, 지금이라도 관할 동사무소에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자인을 받아놓는 것이 권리 보호를 위해서 반드시 필요합니다.

(3) 전세보증금을 보전하기 위한 압류는 원칙적으로 판결문이나 공정증서와 같은 채무명의를 가지고 있는 경우에만 가능한 것이기 때문에 지금 상태에서는 압류가 불가능하고 다만 그에 대한 가압류를 해두는 것이 가능합니다.

위 가압류는 원칙적으로 전세보증금을 반환할 의무를 부담하는, 임대인의 소유물에 대해서 행해져야 합니다. 따라서 먼저 토지의 소유자가 임대인인지 여부를 확인하여 만약 토지 소유자가 아직 임대인 명의로 되어 있다면 그 토지에 대해서 가압류를 할 수 있습니다.

만약 주택이나 토지 모두 임대인의 부인 명의로 등기가 되어 있다면 어쩔 수 없이 그 부동산에 대해서 가압류를 해둘 수밖에 없습니다. 다만 이 경우에는 임대인이 건물 주인을 대리하여 전세계약을 체결하였다는 점을 증명하기 위하여 임대인의 주민등록등본이나 호적등본이 첨부돼야 할 것입니다.

<천주교 인권위 도재형 변호사>

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