【문】 저는 1995년 10월 2일 집주인과 지금 살고 있는 다가구 주택을 보증금 6200만 원, 기간은 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 확정일자와 전입신고를 갖추었습니다.
임대기간이 끝날무렵 집주인에게 이사를 가겠다고 하였지만 전세를 보러 오는 사람이 없어 그냥 지내다가 1998년 6월 7일 내용증명으로 집주인에게 전세기간이 만료되었으니 보증금을 돌려달라고 독촉하였습니다.
그러자 집주인은 7월 10일까지 보증금 중 2200만 원을 먼저 돌려주고 나중에 전세가 나가면 4000만 원을 주겠다고 약속하였는데 1995년 9월 제가 사는 다가구주택에 5000만 원의 근저당권을 설정한 채권자가 최근 위 다가구주택을 경매하겠다고 통보를 하였습니다.
제가 사는 다가구 주택에는 저를 포함하여 모두 6가구가 살고 있는데 제가 전세보증금 전액을 변제받을 수 있습니까? 또 집주인으로부터 2200만 원을 미리 받아도 확정일자의 효력이 그대로 남아 있습니까?
〈김상순ㆍ서울 송파구〉
【답】 주택임대차 보호법은 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 전입신고와 입주, 확정일자를 갖추면 등기를 하지 않더라도 후순위 담보권자에 우선하여 보증금을 우선변제 받을 수 있도록 규정을 두고 있습니다. 위 세가지 요건 중 가장 나중에 취득한 요건이 구비된 시기와 담보권의 등기가 경료된 시기를 비교하여 순위를 결정합니다. 귀하는 전입신고와 입수, 확정일자를 갖추었으나 그보다 먼저 근저당권이 설정되었으므로 위 주택이 경매되었을 때 경락대금 중 근저당권자에게 5000만 원을 변제하고 남은 금액중에서 보증금을 변제받게 됩니다.
같은 주택에 6명의 임차인이 있다면 임차인들 상호간의 순위는 위 세가지 요건을 최종적으로 갖춘 날짜를 기준으로 결정됩니다. 만약 위 6가구 중 귀하보다 먼저 위 세가지 요건을 갖춘 임차인이 있다면 그 사람이 귀하보다 선순위로 보증금을 변제받게 됩니다. 또 위 6명의 임차인 가운데 소액임차인(임차보증금이 서울 및 광역시에서는 3000만 원, 기타 지역에서는 2000만 원 이하인 임차인)이 있다면 소액임차인이 귀하보다 우선순위로 보증금을 변제받게 됩니다.
만약 귀하가 집주인으로부터 2200만 원을 먼저 변제받는다고 하더라도 확정일자의 효력(즉 우선변제권)이 없어지는 것은 아니지만, 우선 변제를 받기 위해서는 경락기일까지 주택의 점유와 주민등록을 계속 갖추고 있어야 하므로 돈을 받고 집을 비워주거나 주민등록을 옮기는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.
〈천주교 인권위원회〉
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