【문】저는 1998년 10월 12일 주택에 대한 전세계약을 체결했습니다. 당시 집주인은 부동산소대소에 오지 않은 채 전화로만 주택에 대한 근저당이 설정된 것이 없다고 확인했습니다. 그래서 일단 가계약을 체결하고 특약사항으로 「등기부등본에 미열람 상태의 계약으로 열람 후 중대하자가 있을 시 조건없이 해약한다」고 기재하고선 가계약금으로 100만원을 지급했습니다.

그런데 그날 오후 등기부등본을 열람해보니 주택에 대해서 이미 1억3000만원의 근저당이 설정되어 있는 상태였습니다. 저는 곧바로 부동산소개업자에게 찾아가 해약을 요구하고 계약금을 돌려줄 것을 요구했습니다. 그러나 부동산 소개업자는 자신은 아무 잘못이 없고 방이 빠져야 계약금을 돌려줄 수 있다고 말하고 있습니다.

저는 누구를 상대로 계약금을 돌려 받아야 하는지요? 그리고 빠른 시일내에 계약금을 돌려받을 수 있는 방법은 있는지요?

<신정동에서 서안드레아>

【답】형제님께서 실소유자와 직접 계약을 체결하지 않았고, 다만 그 대리인인 부동산 소개업자를 통해 전세계약을 체결한 것으로 보입니다. 이 경우 전세계약은 주인과 형제님 사이에 체결된 전세계약으로써 그 효력을 발생합니다. 그리고 전세계약에서 형제님과 주인은 「등기부등본에 미열람 상태의 계약으로 열람 후 중대하자가 있을 시 조건없이 해약한다」고 특별히 추가적인 약정을 하고 있으므로, 만약 중대하자가 있는 경우 형제님께서는 그 전세계약을 해제할 수 있습니다.

따라서 문제가 되는 주택에 1억3000만원의 근저당권이 설정되어 있는 것이 「중대한 하자」인지 여부가 문제가 됩니다. 그런데 이미 주택에 대한 근저당권설정등기가 되어 있는 경우 그 후 전세계약을 체결하고 입주한 사람은 앞선 근저당권설정등기권자에 대해서 대항할 수 없으므로 형제님과 같은 경우는 이 주택에 대해 전세계약을 체결하기 어려운 하자에 해당한다고 할 수 있습니다.

설령 이와 같은 사정이 중대한 하자에 해당하지 않는다고 하더라도, 주택의 주인이 전화통화에서 이 주택에 대해 아무런 근저당이 없다고 하며 형제님을 속여서 계약을 체결한 것입니다.

따라서 전세걔약은 사기에 의한 계약 도는 형제님이 그 주택의 상황에 대해서 착오를 한 상태에서 이루어진 것으로서 취소할 수 있습니다.

결국 형제님은 전세계약의 실질적인 당사자인 주택의 주인에게 계약금을 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 만약 주인이 이 요구를 거절할 경우에는 관할 법원에 조정신청을 하면 빠른 시일 내에 문제를 해결할 수 있습니다.

<천주교 인권위 도재형 변호사>

※상담=가톨릭신문사 Fax (02) 754-4552, 천주교 인권위원회 Fax (02) 775-6267