【문】저는 1996년 11월 16일 13평의 주공아파트를 전세보증금 3900만원, 계약기간 2년으로 전세계약을 체결했고 계약기간이 지남에 따라 98년 9월말 계약 해지 사실을 집주인에게 통보하고 전세금을 반환해 줄 것을 요청했습니다.
하지만 집주인은 계속 전세를 살아달아고 말한 하고선 지금까지도 전세보증금을 반환하지 않고 있습니다. 이 집은 현재 1순위 근저당권 400만원에 설정돼 있고 제가 2순위에 해당됩니다.
전세보증금을 되돌려받기 위해서 제가 소송을 제기할 수 있는지요? 또 그동안 문제를 해결하기 위한 노력이 없어 제가 받은 정신적 피해를 보상받을 길은 없는지요.
【답】형제님께서 전세계약기간이 지나 집주인과의 전세계약을 해지한 이상 전세계약의 종료를 원인으로 하여 전세보증금 반환청구를 할 수 있습니다.
계약 해지의 의사 표시는 구두 또는 서면으로 할 수 있고 형제님의 경우 서면 외에도 구두로 몇차례 해지의 의사 표시를 행한 것으로 보입니다. 다만 내용증명과 같은 서면을 이용한 계약 해지는 원칙적으로 상대방에게 도달되어야만 그 효력을 발생한다는 점을 유의하시기 바랍니다.
전세보증금을 사법 절차를 통해 반환 받으려고 하는 경우 소송을 제기하는 것보다는 관할 법원에 조정 신청을 하는 것이 저렴하고 신속하게 분쟁을 해결하는 방법입니다. 소송을 하게 되면 재판을 통해 원하는 결과를 얻기까지 오랜 시간이 소요되고 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문입니다. 하지만 법원을 통해 조정이 성립된 경우 판결과 마찬가지의 효력이 발생하고 이것을 근거로 삼아 강제 집행 역시 가능합니다.
형제님은 집주인이 문제를 해결하지 않은 채 수개월 동안 방관하고 있는 것과 관련해 정신적 손해배상을 청구할 수 잇는지를 문의하였으나 그것만 가지고선 손해배상을 청구할 수 없고 다만 형제님이 집주인을 대신해 지급한 관리비 및 소송 비용은 청구가 가능하다고 보여집니다. 그리고 전세보증금 중 시세와 차이가 나는 부분은 전세금이 감액되지 않은 이상 반환청구가 불가능합니다.
<천주교 인권위 도재형 변호사>
※상담=가톨릭신문사 Fax (02) 754-4552, 천주교 인권위원회 Fax (02) 775-6267
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