【문】97년 12월 본인소유의 토지를 매도할 때 분할해 매도했습니다. 매도된 토지 중 일부는 도로로 연결되는 통로이므로, 나머지 매도되지 않은 토지를 차후에 다른 사람에게 매도할 경우에도, 매도된 토지 중 톨로로 이용되는 부분은 공동으로 사용하기로 약정했고, 위 사항을 계약서에 기록했습니다. 이러한 계약이 법적으로 효력이 있는지 알고 싶습니다
<인천에서 유베드로>
【답】형제님의 통로 이용권은 매매계약 당사자인 매수인에 대하여는 주장할 수 있습니다. 그러나 매수인이 제3자에게 당해 토지를 매도할 경우는 새로운 법률적 검토가 필요합니다.
우리 민법은 위와 같이 인접한 토지의 이용관계를 규율하기 위하여 몇가지 규정을 두고 있습니다. 귀하는 그 중에서 제3자에 대해 민법 제219조 제1항에 근거한 주위 토지 통행권에 대한 통행권을 주장할 수 있습니다.
대법원 판례도 차 한대가 들어갈 정도의 폭에 대한 통로 통행권을 인정한 바가 있습니다. 그러나 형제님은 통로 통행으로 인해 손해가 가장 적은 장소와 방법을 택해야 합니다. (민법 제219조 제1항 단서)
또한 제3자에게 통행로 사용으로 인한 손해를 보상해야 합니다. (민법 제219조 제2항)
그 보상은 제3자와 합의가 잇으면 그에 따르고, 합의가 되지 않아 제3자가 법원에 소송을 제기하면 소송절차에서 결정되게 괼 것입니다. 그러나 보상금 지급의무는 단순 채무로, 이를 불이행하면 강제 집행을 당할 수는 있어도 소유권에 근거한 주위 토지 통행권은 소멸하지 않습니다.
또한 형제님이 나머지 토지를 매도할 경우 형제님으로부터 토지를 매수한 자도 주위 토지 통행권을 가지며, 토지 임차인도 마찬가지 입니다.
매매를 대비해 토지 통행권보다 차원 높은 통로사용을 내용으로 하는 지역권 설정도 매수인의 동의가 있으면 가능합니다.
<천주교 인권위원회>
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