【문】저는 보즘금 1500만원인 전세집에 살고 있습니다. 지난 4월 전세기간이 만료돼 보증금 반환을 요구했으나 집주인이 차일 피일 미뤄 반환을 받지 못하던 중 가옥에 대한 경매가 행해져 600만원은 경매대금에서 배당을 받을 수 있게 됐습니다. 그런데 원 임대인은 행방을 감추어 버렸고 낙찰받은 사람(경락인)은 빨리 집을 비우라고 합니다. 저희가 받지 못한 900만원을 받는 방법과 저희가 집을 비워줘야 하는 것인자(임대인이 집을 강제로 비우게 해 줄 것을 법원에 신청하는 것을 가옥명도단행 가처분 신청한다고 합니다) 그리고 배당금을 찾으려면 가옥명도확인서를 첨부해야 한다는데 가옥명도확인서를 제출하면 나머지 돈은 포기하는 것이 되는지 궁금합니다.
【답】1999년 1월 21일 개정된 주택임대차 보호법 3조의 4는 「임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다」라고 규정되어 있습니다. 따라서 경매대금에서 일부 배당을 받으신 경우에도 임차권은 존속하는 것으로 볼 수 있으므로 경락인의 명도 요구에 대해 대항하실 수 있습니다.
경락인이 가옥명도단행 가처분을 신청할 경우 임차보증금 중 일부만을 배당받으신 것을 설명하셔서 이의신청을 하시면 되고, 배당금을 찾으신 경우에도 나머지 900만원을 포기하는 것으로 간주되는 것은 아닙니다. 다만 실무상 요구되는 명도 확인서를 제출하셔야 배당액을 지급 받으시게 될 것이므로 명도 확인서에 갈음하는 내용증명 서면(명도준비가 완료됐음을 명기하여)을 제출하십시오.
임대차가 존속하는 것으로 간주되므로 경락인에 대해 유치권을 행사해 보증금 잔액을 변제받으실 수 있습니다. 먼저 집을 비워주시게 될 경우에도 경락인으로부터 지불각서 등을 받아 공증을 해 주시는 것이 안전합니다.
<천주교인권위원회>
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