【문】저는 몇년 전 시골로 가서 살려고 ㄱ씨로부터 토지매매 계약을 체결했습니다.
그 토지 소재지가 토지거래허가 구역 내에 있어 ㄱ씨에게 토지거래허가를 받아 달라고 여러번 요청을 했으나 ㄱ씨는 매매가액이 흡족하지 않아서인지 계속 토지거래허가를 받는데 협조해 주지 않아 현재까지 소유권 이전 등기를 받지 못하고 있습니다.
최근에 알아본 결과 위 토지 소재지는 허가구역 지정기간이 만료됐고 그후 건설교통부 장관이 허가구역으로 재지정도 하지 않았다고 합니다. 위 토지의 소유권 이전 등기를 할 방법은 없는지요.
<부산에서 문요한>
【답】국토이용관리법은 건설교통부장관이 토지의 투기적인 거래가 성행되거나 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역을 5년내의 기간을 정해 규제지역으로 지정하고 있습니다.
규제지역 내 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관철의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하는 것이 원칙입니다.
허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요가 없습니다.
또한 이러한 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완서될 수 잇도록 서로 협력할 의무가 있으므로 규제 지역내의 토지에 대해 거래계약이 체결된 경우에 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배해 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대해 상대방은 협력의무 이행을 소송함으로써 구할 수 있습니다.
형제님의 경우에는 토지거래허가 규제기간이 종료되고 재지정되지 않았다면 ㄱ씨를 상대로 소유권 이전등기 소송을 제기해 소유권을 이전 받으실 수 있습니다.
<천주교인권위원회 문한성 변호사>
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