【문】경매로 아파트를 취득했는데 전소유자가 아파트 관리비를 7~8개월 체납했습니다. 이런 경우 저희가 관리비를 모두 납부해야 하는지요. 또한 관리비를 낼때까지 전기, 가스 등을 공급하지 않는다는데 어떻게 대처를 해야 하는지 알고 싶습니다.
<전주에서 김글라라>
【답】아파트와 같은 대규모 공동주책의 경우 관리규약을 정하도록 하고 있는데, 공동주택관리령 제9조 제4항에서는 『관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다』라고 규정하고 있습니다. 따라서 전소유자가 관리비를 내지 않았을 경우, 그 전소유자로부터 아파트를 매수해 입주하는 현 소유자는 체납된 관리비를 모두 납부할 의무가 있습니다.
그런데 경매의 경우는 전소유자로부터 아파트를 매수하는 경우와는 다르게 볼 필요가 있습니다. 경매로 아파트를 취득한 사람은 원시 취득자로서 전소유자가 연체한 관리비까지 지급할 의무는 없습니다. 판례도 경락으로 아파트 소유권을 취득한 자는 그 고유권 취득 이전의 체납관리비를 납부할 의무가 없다는 입장입니다.
만약 관리사무소에서 계속 연체된 관리비를 독촉한다면, 경매로 취득한 경우 원시취득자로서 전 소유자가 체납한 관리비까지 부담할 의무가 없다는 내용의 내용증명 우편을 보내는 것도 좋은 방법 중의 하나입니다.
또한 관리비 연체시 전기, 가스 등의 공급을 중단하는 조치를 취할 수 있도록 관리규약에 규정돼 있는지 여부도 살펴볼 필요가 있겠습니다. 관리규약에 이러한 규정이 없다면 전기, 가스의 공급을 함부로 중단할 수 없습니다.
관리비를 납부할 의무가 없는 사람에게 납부를 독촉하며 전기, 가스공급을 중단하는 행위는 채무불이행 또는 불법행위로 볼 수 있습니다. 이로 인해 입은 손해에 대해선 손해배상청구가 가능하다고 생각됩니다.
그러나 전기, 가스 공급을 중단하는 것을 사전에 예방할 수 있는 방법은 없으니, 우선 관리사무소측에 전기, 가스 등의 공급을 함부로 중단할 경우 나중에 손해배상책임을 지게 될 수도 있다는 점을 설명하고 관리사무소의 협조를 구하는 것이 좋을 듯 합니다.
<천주교인권위원회 이유정 변호사>
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