【문】저는 1997년 친구에게 돈을 빌려줬는데 아직도 돌려받지 못하고 있습니다. 친구의 재산을 확인해보니 친구 소유의 집이 한 채 있습니다. 그런데 등기부등본 상에 이미 근저당 설정은 물론 압류, 가압류 등이 들어와 있었습니다. 더군다나 집에 가보니 전세를 든 세입자도 한사람 있었습니다. 어떻게 해야 좋을까요.
<안산에서 노 토마스 모어>
【답】우선 책임재산이 되는 채무자 소유 집의 시가를 확인해 보시는 것이 필요할 듯합니다. 질문 내용상으로는 구체적인 근저당 설정 금액이 얼마인지 알 수 없으므로 일반적인 사례를 말씀드리겠습니다. 형제님께서는 채권의 보전을 위해 가압류를 하겨야 하겠지만 현재 다른 물권자나 채권자 등이 있으므로 집의 가액과 다른 채권자 등의 채권액을 비교하여 가압류의 실익이 있는지 확인해봐야 합니다.
우선 물권인 근저당권과 주택임대차보호법에 의해 물권과 유사하게 보호를 받는 전세입자의 채권액을 확인해보는 것이 중요합니다. 이 사람들의 채권액은 형제님의 채권액보다는 우선해서 변제를 받기 때문에 이 두 사람의 채권액이 집의 가액을 초과하면 가압류의 실익이 없을 것입니다. 만일 두 사람의 채권액이 집의 시가에 못미치면 다른 압류권자나 가압류 채권자의 실제 채권액을 확인해 보시기 바랍니다.
우선 실정법상 채권자는 모두 평등하게 보호를 받으므로 먼저 가압류를 한 채권자도 다른 채권자와 동등하게 채권액의 비율대로 변제를 받기 때문에 이 경우는 가압류의 실익이 있습니다. 그러나 집이 경매될 경우는 시가보다 낮은 금액으로 경락될 가능성이 있어 경매 예상가를 평가해보는 것이 중요합니다.
만일 형제님이 가압류를 한 후 다른 권리자에 의애 경매가 진행되면 배당절차에 참여할 수 있게 되고 경락대금에서 우선 물권자와 저세입자의 전세보증금을 공제하고 남은 금액을 가지고 다른 채권자와 채권액의 비율대로 나누어 가질 수 있습니다. 가압류를 한 후 본안소송을 제기하여 판결을 받아야 배당금을 찾아갈 수 있으므로 가압류 후 바로 본안소송을 제기하는 게 좋을 듯 합니다.
<천주교인권위원회 한충수 변호사>
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