본인은 잠실에서 상가를 신축하여 분양한 사업자입니다. 상가를 분양할 때에는 토지부분과 건물부분이 포함되어 분양가액이 결정되고 부가가치세는 건물부분에만 해당된다고 알고 있습니다. 건물부분에 대한부가가치세 공급가액을 계산하는 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.
▲상가를 분양하는 사업자가 상가를 분양함에 있어서 토지와 건물을 함께 공급하는 것이 통례입니다.
그러나 토지의 공급에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제12호에 의하여 면세재화이고 건물은부가가치세가 해당되는 과세재화입니다. 따라서 투지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있다면 건물의 공급가액을 결정함에 있어서 별문제가 없으나 이구분이 되어 있지 않는 경우에는 건물가액을 어떻게 결정할 것인가가 문제입니다.
예를 들어 토지와 건물가액이 합하여 분양가액이 1억원에 양도한 것과 같이 구분되어 있지 않는 경우입니다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 부가가치세법 시행령 제48조의 제3항에서는「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.
다만 실지 거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다」라고 규정하고 있습니다.
여기에서 불분명이란 토지와 건물가액의 구분이 불가능한 경우를 말합니다. 문제는 계약상 전체적인 금액의 변동은 없으나 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 건물부분의 가액을 심히 저가로 명시하여 부가가치세를 부당하게 감소시킨 경우, 그대로 실지가액으로 이를 인정할 것인가 입니다.
이는 부가가치세법 제13조 제1항 제3호, 동시행령 제52조 제1항의 규정에 의하여 철저히 낮은대로 인정하는 경우에는 시가 상당액을 공급가액으로 하도록 규정함으로서 결국가액불명으로 안분시가 표준액에 의하여 안분계산 할 수밖에 없는 것입니다.
공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있는 것을 취득가액을 기준으로 안분계산하거나 감정가액의 비례에 의거 안분계산은 할 수 없도록 국세청 예규가 있습니다. 그리고 건물면적의 산정기준은 지방세법에 의한 건물에 대한 과세시가표준액의 산출근거가 되는 공부상의 건물면적으로 하도록 되어 있습니다. (부가22601-571ㆍ1986. 3. 26)
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