장위동에 살고 있는 40대 가장입니다. 10여년 간 살고 있는 집을 이번에 팔았는데 양도소득세 문제가 어떻게 되는지 궁금합니다.
저는 대구에 20년 전에 13평 정도의 집을 사서 지금까지 전세를 놓고 있어서 1세대 1주택은 해당되지 않을 것 같습니다마는 계약은 7월에 잔금은 8월에 다 받았으나 잔금 정산 시에 약간의 시비가 있어서 등기를 못 넘기고 10월에 인감증명을 발부받아 전달하였습니다.
▲위에서 질의하신 내용을 다음 몇 가지로 정리해 보겠습니다.
첫째 1세대 1주택에 해당 여부와 둘째 양도시기 문제와 그 시기에 따라서 국세청장이 지정한 특정지역(투기지역)에 해당 되는지의 여부로 문제점을 요약해 보겠습니다.
1. 1세대 1주택 요건은 대구에 있는 집과 같이 두 채가 되므로 당연히 양도소득세 과세대상은 되겠습니다.
2. 양도시기에 관한 문제입니다. 양도를 언제 하였느냐에 따라 (88년 9월 21일자로 장위동이 특정지역으로 고시가 되었습니다) 그 시점이 88년 9월 20일까지 양 도시는 일반지역으로 양도가액은 시가표준액 (속칭고시가) 에 의해서 양도소득세가 계산되지만 88년 9월 21일 이후에는 특정지역거래이므로 시가표준액에 4.56배인 금액을 취득 및 양도가액으로 하도록 되어있으므로 실 세금부담도 4.56배 만큼 커질 수 있으므로 양도시기가 중요합니다.
양도시기의 결정은 대금청산일이나 등기일이 되겠습니다.
귀 질문에서 8월중에 잔금을 받았다고 하셨는데 8월에 양도하신 것으로 되면 일반지역으로 과세가 되지만 이럴 때는 10월까지 등기가 되지 않았으므로 계약서를 세무서에 제출하여 양도시기가 8월임을 입증하셔야 됩니다.
또한 10월에 등기를 하실 때 원인일자가 8월이고 등기접수일자가 10월일 때는 인감증명 효력이 30일간이므로 원인일자를 8월로 하였다하더라도 30일후에 재발급 받아 10월에 등기하였으므로 10월로 등기접수 일에 양도한 것으로 간주하게 되어 있습니다. (등기부등본 제출 시) 그러므로 양도시기를 9월 20일 이전으로 입증하게 되면 일반적으로 과세가 되고 9월 21일 이후로 입증이 되면 특정지역으로 과세가 되겠습니다. 만일 8월에 잔금을 받고 9월 20일 이전에 등기가 되었다면 일반지역거래가 됩니다. 참고로 장위동 집의 규모가 클 경우에는 대구에 있는 집을 먼저팔고 장위동 집을 팔았다면 먼저 판 집만 과세가 되므로 절세하실 수도 있었을 것입니다.
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